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vendredi 27 janvier 2023
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Entre titrisation et tradition orale : la Commission d’urgence foncière plonge dans les généalogies

La CUF de Mayotte est unique en France. Sa création a permis d’y voir plus clair dans les blocages administratifs. Mais elle se heurte toujours à des transactions ou à des cessions qui se font en dehors des circuits balisés par la loi. Il va falloir s’y conformer sous peine de perdre tous ses droits.

Bien que le mot « urgence » figure dans son sigle, la CUF a mis du temps avant d’émerger, ayant dû surmonter de nombreux obstacles. La Commission d’Urgence Foncière a été créée spécifiquement pour Mayotte, fruit des conclusions de la mission sénatoriale, dont Thani Mohamed Soilihi était membre, qui faisait en 2016, le tour des problématiques foncières dans les outre-mer. En 2017, les parlementaires votent la loi EROM qui amende le dispositif de la loi LODEOM de 2009 qui prévoyait des dispositions spécifiques pour l’outre-mer. Un Groupement d’Intérêt Public (GIP) est prévu pour Mayotte, qui prendra dans un premier temps la forme d’une Commission d’urgence foncière entièrement financé par l’Etat. En font également partis, le conseil départemental, l’Association des Maires de Mayotte, la Chambre des notaires, l’Ordre des géomètres.

Mais les choses trainent en longueur. En 2017, un appel à candidature est lancé pour recruter la présidente, et c’est Berteline Monteil qui sera nommée en 2018, puis au départ adossé à l’Etablissement public foncier et d’Aménagement de Mayotte (EPFAM), on opte finalement pour son indépendance, en attendant de devenir un GIP, prévu en 2020, et repoussé en 2022.

En septembre 2019, une directrice, Ségolène de Bretagne, est nommée, les travaux peuvent commencer… à ceci prés que la CUF ne peut toujours pas délivrer d’actes de notoriété, « ce sera bientôt le cas », positive Berteline Monteil qui voit arriver le bout du tunnel et la possibilité de communiquer auprès du grand public.

Des articles qui auraient mérité d’être résumés en une consigne simplifiée

L’oralité a plombé le système

Du côté de la problématique foncière, à Mayotte, on est parfois dans le Laboureur et ses enfants, de La Fontaine, avec une cession familiale du terrain entre le mourant et ses descendants, une passation appelée « sous seing privé », et mais aussi dans le Chat, la Belette et le petit lapin, où Dame Belette s’installe dans le terrier du jeune lapin, en supposant que celui-ci était inoccupé.

En acceptant sa mission, Berteline Monteil ne savait pas encore ce qui l’attendait. « Nous devions collecter et analyser les éléments utiles à l’inventaire des biens fonciers et immobiliers dépourvus de titres de propriété selon l’article 35 de la LODEOM, ainsi que leurs occupants. Mais, à Mayotte, la plupart des biens sont titrés en réalité, le problème est ailleurs ». Il est en effet lié à une méconnaissance du droit qui prévalait jusqu’en 2007 : « Contrairement à la métropole où l’acquisition d’un bien est enregistré au Conservatoire des hypothèques après un acte notarié, ici, c’était le régime du livre foncier qui prévalait, en vertu du régime de propriété foncière de 1931, sur la base d’un décret de 1911, et ce jusqu’en 2007 ». Une succession ne faisait donc pas l’objet d’un acte notarié, mais d’une inscription au livre foncier, qui était ensuite enregistré au Conservatoire de la propriété foncière. Le titre foncier ainsi rédigé est définitif et inattaquable. Ce régime est celui qui prévaut encore en Allemagne et en Alsace-Moselle.

Ça aurait pu marcher ici, mais les habitudes culturelles, notamment orales, ont vraisemblablement pris le dessus à Mayotte : « Entre 1931 et 1980, ce sont des autochtones qui achètent, et souvent, à plusieurs. Ils se partagent le bien, ou le donnent à leurs enfants, sans l’inscrire sur le titre. Les mutations de propriété ne sont donc pas transcrites, et ce, sur des périodes longues et parfois, de multiples successions. » Pourtant, tout est indiqué sur le livret foncier, en langage parfois abscons, c’est sûr. Des termes que les métropolitains manient mieux, ce qui pourrait expliquer que leur titre était systématiquement inscrit et bien tenu.

« Environ la moitié de l’île est concernée »

Un vrai casse-tête lorsqu’il n’a pas été fait mention écrite des successions sur plusieurs générations

Résultat lorsqu’il faut remonter sur plusieurs générations pour reconstituer les titres de propriété, Berteline Monteil et les 5 salariés de la CUF s’arrachent les cheveux, « les actes ont été faits sous seing privé, au sein de la famille, avec une localisation parfois vague et des plans croquis mais qui n’ont pas été conservés. Les héritiers ont du mal à s’y retrouver. » Il y a 17.466 titres rédigés avant 2007, « environ la moitié de l’île », et dont une partie n’a pas été mise à jour au gré des successions ou des ventes. Malgré tout, les privés qui font la démarche au CUF sont « très coopératifs », « et quand un géomètre doit passer pour borner, ils sont facilitateurs bien que ce soit un acte payant ».

Depuis 2008, le régime est modernisé, sur la voie du droit commun, avec obligation de publicité foncière, par la voie de l’ordonnance de 2005. « L’acquéreur devient officiellement propriétaire à la suite de l’enregistrement au service de la publicité foncière par le notaire », c’est à dire que la preuve de la propriété, c’est l’acte passé devant le notaire, comme en métropole. Cela ne concerne pas tous ceux qui possèdent un livre foncier établi sous l’ancien régime d’avant 2007. Le titre reste valable.

La CUF va monter en puissance, indiquent Berteline Monteil et Ségolène de Bretagne

6 mois pour officialiser

Cela apporte une nouveauté : « Les ventes qui ont eu lieu dans la famille peuvent être régularisées chez le notaire dans les 6 mois qui suivent. Si ce n’est pas fait, la personne perd son titre. »

Pour atténuer les frais d’un passage devant le notaire, habitude qui n’est pas encore entrée dans les mœurs à Mayotte, et inciter la population à y avoir recours, l’Etat a suspendu le paiement des droits d’enregistrement et droits de publicité foncière, « jusqu’en 2025 ». Les droits de mutation pour les successions sont redevables en revanche.

La marche vers le droit commun en matière de foncier permet de numériser les actes au sein du système de gestion FIDJI (Fichier informatisé des données juridiques immobilières).

Les habitants qui sont sur un terrain sans titre peuvent bénéficier de la « prescription acquisitive », qui leur permet au bout de 30 ans de se voir délivrer un acte de notoriété. La possession doit être « continue, réelle, paisible, publique et non équivoque, et ce pendant trente ans ». Avec cette difficulté qu’avait remonté le sénateur Thani Mohamed, de devoir attendre 30 ans après l’adoption de l’ordonnance de 2005… en 2036 donc. « Nous avons demandé de lever la prescribilité, qu’on puisse appliquer la loi et commencer à travailler. » Ce qui fut obtenu en mai cette année. Quand on vous parlait d’embûches…

Tout le monde peut saisir la CUF : particuliers, communes, interco, l’Etat et même l’EPFAM. Pour les cas complexes, « un Tribunal foncier a été annoncé par le ministre Lecornu, nous avons en effet besoin d’un magistrat spécialisé ».

Il ressort que des messages sont à faire passer, par les mairies ou les CCAS, sur les règles à respecter désormais en matière de foncier.

Anne Perzo-Lafond

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