La question du logement à Mayotte est régulièrement abordée sous l’angle des financements publics. La baisse des crédits de la Ligne budgétaire unique (LBU), principal outil de financement du logement social dans les Outre-mer, constitue un sujet récurrent d’inquiétude pour les acteurs du secteur.
Mais la visite menée du 31 mai au 4 juin par les représentants de l’Union sociale pour l’habitat (USH) et de l’AFPOLS (Association pour la Formation Professionnelle continue des Organismes de Logement Social), auprès des principaux acteurs du logement à Mayotte donne à voir une réalité plus complexe. Au fil des rencontres, un constat s’impose : les difficultés de production de logements ne relèvent pas uniquement d’une contrainte budgétaire, mais d’un ensemble de blocages structurels qui s’additionnent.
Une contrainte budgétaire réelle mais non exclusive
Le sujet des financements a occupé une place centrale dans les échanges. Pour 2026, les crédits de la LBU à Mayotte sont évoqués autour de 46 millions d’euros, contre 51 millions en 2025. Dans un territoire où la demande de logements sociaux reste très élevée, cette baisse est perçue comme un signal défavorable par les acteurs du secteur. Les besoins sont alimentés par une croissance démographique rapide et une tension persistante sur le parc immobilier existant, aggravé par le passage du cyclone Chido, le 14 décembre 2024.
Dans un précédent article publié le 4 mai 2026, les acteurs du secteur alertaient déjà sur une baisse des autorisations d’engagement des crédits du logement social dans les Outre-mer, estimée à environ 20 % sur deux exercices budgétaires. Cette trajectoire s’inscrit dans un contexte plus large de contrainte sur les finances publiques. Pour autant, aussi important soit-il, ce sujet budgétaire ne représente qu’un des paramètres de la problématique.
Le foncier, premier verrou structurel
Le premier frein identifié concerne l’accès au foncier. À Mayotte, la disponibilité des terrains constructibles est fortement contrainte par une combinaison de rareté physique, d’insécurité juridique et de structures de propriété très éclatées. Une grande partie du foncier est en situation d’indivision, parfois depuis plusieurs générations, ce qui impose d’obtenir l’accord d’un nombre élevé d’ayants droit pour toute cession ou mise à disposition d’une parcelle. Dans certains cas, les héritiers sont dispersés, mal identifiés, voire en désaccord, ce qui bloque durablement toute opération d’aménagement.
Au-delà de l’indivision successorale, le marché foncier est marqué par le poids de grandes familles détentrices de terres, souvent héritées ou acquises dans des conditions anciennes, parfois sans formalisation cadastrale complète. Ces détenteurs jouent un rôle déterminant dans la disponibilité du foncier urbanisable. Selon les secteurs, ils peuvent adopter des stratégies de rétention foncière, de mise en location informelle ou de revente à des niveaux de prix très élevés, sans toujours référence à des valeurs de marché stabilisées. Cette situation contribue à une forte inflation des prix du foncier dans certaines zones sous pression urbaine, notamment autour des pôles pourvoyeurs d’emplois et des axes structurants.
À ces dynamiques s’ajoute la faiblesse relative de la sécurisation juridique des titres de propriété. Une partie du foncier reste insuffisamment titrée ou repose sur des situations coutumières ou informelles, ce qui complique les procédures d’acquisition publique. Les opérateurs, notamment les bailleurs sociaux et les aménageurs, se heurtent ainsi à des négociations longues, fragmentées et incertaines, où chaque blocage individuel peut retarder l’ensemble d’une opération.
Dans ce contexte, les tentatives de portage foncier public, notamment via les établissements spécialisés, se heurtent à des logiques de détention patrimoniale très ancrées et à des attentes de valorisation élevées. L’écart entre les prix demandés par certains propriétaires et les capacités financières des acteurs publics contribue à ralentir fortement la production de logements et d’équipements. Le foncier devient ainsi un facteur central de tension, à la fois économique, sociale et institutionnelle, qui structure profondément les limites du développement urbain à Mayotte.
Une économie de la construction sous contrainte forte
Le deuxième niveau de blocage concerne les conditions économiques et logistiques de la construction. Depuis le cyclone Chido, les professionnels du bâtiment constatent une hausse des coûts de plusieurs matériaux de construction, notamment l’acier et le béton. Cette évolution s’ajoute à une tendance structurelle liée à l’insularité du territoire.
Mayotte dépend largement des importations pour son approvisionnement en matériaux de construction. Cette dépendance rend les coûts particulièrement sensibles aux fluctuations des prix internationaux et aux contraintes de transport maritime. Plusieurs acteurs locaux plaident justement pour un recours accru aux filières d’approvisionnement régionales dans le canal du Mozambique et l’océan Indien, afin de réduire les délais d’approvisionnement, et les coûts logistiques. Mais cette option reste encore à la marge.
À ces difficultés s’ajoutent des contraintes de production : tension sur la main-d’œuvre qualifiée dans le secteur du BTP, manque d’entreprises capables de porter certains types de chantiers, et difficultés récurrentes de sécurisation des sites de construction, qui sont en Hexagone comme dans les territoires ultramarins parfois victimes de vols en raison de la hausse des coûts des matériaux et des outils. En somme, autant d’éléments capables de ralentir l’exécution des projets, indépendamment des financements disponibles.
Une gouvernance multipolaire et partiellement fragmentée
Au-delà des contraintes économiques et foncières, les échanges ont également mis en évidence un troisième niveau de difficulté : celui de la gouvernance des politiques du logement à Mayotte. La production de logements sociaux mobilise une pluralité d’acteurs : l’État, les communes, les intercommunalités, les bailleurs sociaux, les aménageurs et différents opérateurs techniques. Cette organisation, nécessairement complexe, repose sur une coordination régulière entre des niveaux de décision multiples.
Dans ce cadre, les représentants de l’Union sociale pour l’habitat (USH) et de l’AFPOLS ont rencontré l’ensemble des principaux partenaires institutionnels et techniques du territoire au cours de leur déplacement, notamment les services de l’État (DEETS, SGAR, DEALM), plusieurs collectivités locales dont la Communauté d’agglomération du Sud (CCSud) et la commune de Mamoudzou, ainsi que des acteurs économiques et professionnels tels que la Société immobilière de Mayotte (SIM), Action Logement, des architectes et des représentants d’organisations professionnelles comme le MEDEF et la CAPAM. Une institution n’apparaissait toutefois pas dans le programme de cette série de rencontres : le Département-Région de Mayotte.
Interrogé sur ce point, le président de l’Assemblé de Mayotte, Ben Issa Ousseni, indique ne pas avoir été informé de cette visite. Il ajoute que le Département n’a pas été associé à la séquence de rencontres et s’interroge, de manière plus générale, sur la place parfois jugée moins centrale de l’institution dans les discussions relatives au logement social sur le territoire. Sans en tirer d’interprétation définitive, cet échange met en lumière la manière dont les politiques du logement à Mayotte se construisent à partir d’une architecture institutionnelle éclatée, où la répartition des rôles entre acteurs publics et opérateurs spécialisés ne suit pas toujours un schéma unifié.
Dans ce contexte, la question du logement social à Mayotte ne se réduit ni à un enjeu de financement ni à une question de production. Elle renvoie surtout à la manière dont s’articule, concrètement, une action publique fragmentée entre de multiples institutions, et à sa capacité réelle à produire une stratégie commune pour l’intérêt général.
Mathilde Hangard
