Immobilier : la prescription acquisitive, une solution pour débloquer du foncier

Face aux problèmes d’indivision touchant les biens immobiliers situés en Corse et en Outre-mer, le législateur a prévu de clarifier les titres de propriété par une mesure spécifique : la prescription acquisitive. Elle bénéficie à quiconque peut prouver sa possession par une occupation continue de 30 ans des lieux. Le ministère de la justice s’adresse aux autorités pour en donner les détails d’application.

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Le projet de la retenue collinaire d'Ourovéni, tel que pensé... en septembre 2012

Impossible de construire les extensions d’établissements scolaires, d’ériger un immeuble en habitat social, de réaliser une 3ème retenue collinaire, de boucler l’aménagement d’un terrain de sport… à Mayotte, les exemples ne manquent pas. Le défaut de titrement et les potentiels conflits entre possesseurs étant à l’origine d’une situation foncière complexe privant les territoires d’aménagements potentiels, et donc de développement économique, et l’administration de perceptions de recettes fiscales, un outil juridique a été mis en place.

Le code civil permet au possesseur d’un immeuble (parcelle de terrain, bâtiment)  qui remplit les conditions de la prescription acquisitive, c’est à dire « une possession trentenaire continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque », d’en devenir propriétaire par l’effet de la loi. Le droit de propriété acquis par cette voie peut toutefois toujours être contesté par une personne revendiquant un droit de propriété concurrent, puisque le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage. En pratique, il appartient au juge judiciaire, saisi d’une action en revendication, de trancher le litige opposant le revendiquant, titulaire d’un titre, et le possesseur actuel de l’immeuble, présumé propriétaire.

Cinq ans pour contester

Les lois du 6 mars 2017 visant à favoriser l’assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété, et du 28 février 2017 de programmation relative à l’égalité réelle outre-mer et portant autres dispositions en matière sociale et économique, ont ainsi permis de renforcer la sécurité juridique du possesseur qui acquiert la propriété d’un bien immobilier par prescription acquisitive (ou usucapion).

Désormais le possesseur d’un bien situé en Corse, en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion, en Guyane, à Saint-Martin et à Mayotte, devenu propriétaire par prescription acquisitive, a la possibilité de faire constater sa possession dans un acte de notoriété. L’acte de notoriété qui n’aura pas été contesté dans un délai de cinq ans à compter de sa publication prouvera de manière certaine le droit de propriété de celui qui s’en prévaut.

Un délai de 5 ans qui court dès que les trois modalités de publicité d’un tel acte sont remplies. Notamment, son inscription au livre foncier à Mayotte, au fichier immobilier pour les autres départements. Tout est détaillé aux préfets de ces territoires, aux maires et aux notaires, dans une circulaire de présentation du ministère de la justice.

Le caractère exceptionnel de ce dispositif a conduit le législateur à limiter dans le temps sa durée : seuls les actes de notoriété établis et publiés avant le 31 décembre 2027 pourront en bénéficier.

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