Mais la visite menée du 31 mai au 4 juin par les représentants de l’Union sociale pour l’habitat (USH) et de l’AFPOLS (Association pour la Formation Professionnelle continue des Organismes de Logement Social), auprès des principaux acteurs du logement à Mayotte donne à voir une réalité plus complexe. Au fil des rencontres, un constat s’impose : les difficultés de production de logements ne relèvent pas uniquement d’une contrainte budgétaire, mais d’un ensemble de blocages structurels qui s’additionnent.

Une contrainte budgétaire réelle mais non exclusive 

Le sujet des financements a occupé une place centrale dans les échanges. Pour 2026, les crédits de la LBU à Mayotte sont évoqués autour de 46 millions d’euros, contre 51 millions en 2025. Dans un territoire où la demande de logements sociaux reste très élevée, cette baisse est perçue comme un signal défavorable par les acteurs du secteur. Les besoins sont alimentés par une croissance démographique rapide et une tension persistante sur le parc immobilier existant, aggravé par le passage du cyclone Chido, le 14 décembre 2024.

Dans un précédent article publié le 4 mai 2026, les acteurs du secteur alertaient déjà sur une baisse des autorisations d’engagement des crédits du logement social dans les Outre-mer, estimée à environ 20 % sur deux exercices budgétaires. Cette trajectoire s’inscrit dans un contexte plus large de contrainte sur les finances publiques. Pour autant, aussi important soit-il, ce sujet budgétaire ne représente qu’un des paramètres de la problématique.

Le foncier, premier verrou structurel 

Le premier frein identifié concerne l’accès au foncier. À Mayotte, la disponibilité des terrains constructibles est fortement contrainte par une combinaison de rareté physique, d’insécurité juridique et de structures de propriété très éclatées. Une grande partie du foncier est en situation d’indivision, parfois depuis plusieurs générations, ce qui impose d’obtenir l’accord d’un nombre élevé d’ayants droit pour toute cession ou mise à disposition d’une parcelle. Dans certains cas, les héritiers sont dispersés, mal identifiés, voire en désaccord, ce qui bloque durablement toute opération d’aménagement.

Au-delà de l’indivision successorale, le marché foncier est marqué par le poids de grandes familles détentrices de terres, souvent héritées ou acquises dans des conditions anciennes, parfois sans formalisation cadastrale complète. Ces détenteurs jouent un rôle déterminant dans la disponibilité du foncier urbanisable. Selon les secteurs, ils peuvent adopter des stratégies de rétention foncière, de mise en location informelle ou de revente à des niveaux de prix très élevés, sans toujours référence à des valeurs de marché stabilisées. Cette situation contribue à une forte inflation des prix du foncier dans certaines zones sous pression urbaine, notamment autour des pôles pourvoyeurs d’emplois et des axes structurants.

À ces dynamiques s’ajoute la faiblesse relative de la sécurisation juridique des titres de propriété. Une partie du foncier reste insuffisamment titrée ou repose sur des situations coutumières ou informelles, ce qui complique les procédures d’acquisition publique. Les opérateurs, notamment les bailleurs sociaux et les aménageurs, se heurtent ainsi à des négociations longues, fragmentées et incertaines, où chaque blocage individuel peut retarder l’ensemble d’une opération.

Dans ce contexte, les tentatives de portage foncier public, notamment via les établissements spécialisés, se heurtent à des logiques de détention patrimoniale très ancrées et à des attentes de valorisation élevées. L’écart entre les prix demandés par certains propriétaires et les capacités financières des acteurs publics contribue à ralentir fortement la production de logements et d’équipements. Le foncier devient ainsi un facteur central de tension, à la fois économique, sociale et institutionnelle, qui structure profondément les limites du développement urbain à Mayotte.

Une économie de la construction sous contrainte forte 

Le deuxième niveau de blocage concerne les conditions économiques et logistiques de la construction. Depuis le cyclone Chido, les professionnels du bâtiment constatent une hausse des coûts de plusieurs matériaux de construction, notamment l’acier et le béton. Cette évolution s’ajoute à une tendance structurelle liée à l’insularité du territoire.

Mayotte dépend largement des importations pour son approvisionnement en matériaux de construction. Cette dépendance rend les coûts particulièrement sensibles aux fluctuations des prix internationaux et aux contraintes de transport maritime. Plusieurs acteurs locaux plaident justement pour un recours accru aux filières d’approvisionnement régionales dans le canal du Mozambique et l’océan Indien, afin de réduire les délais d’approvisionnement, et les coûts logistiques. Mais cette option reste encore à la marge.

À ces difficultés s’ajoutent des contraintes de production : tension sur la main-d’œuvre qualifiée dans le secteur du BTP, manque d’entreprises capables de porter certains types de chantiers, et difficultés récurrentes de sécurisation des sites de construction, qui sont en Hexagone comme dans les territoires ultramarins parfois victimes de vols en raison de la hausse des coûts des matériaux et des outils. En somme, autant d’éléments capables de ralentir l’exécution des projets, indépendamment des financements disponibles.

Une gouvernance multipolaire et partiellement fragmentée 

Au-delà des contraintes économiques et foncières, les échanges ont également mis en évidence un troisième niveau de difficulté : celui de la gouvernance des politiques du logement à Mayotte. La production de logements sociaux mobilise une pluralité d’acteurs : l’État, les communes, les intercommunalités, les bailleurs sociaux, les aménageurs et différents opérateurs techniques. Cette organisation, nécessairement complexe, repose sur une coordination régulière entre des niveaux de décision multiples.

Dans ce cadre, les représentants de l’Union sociale pour l’habitat (USH) et de l’AFPOLS ont rencontré l’ensemble des principaux partenaires institutionnels et techniques du territoire au cours de leur déplacement, notamment les services de l’État (DEETS, SGAR, DEALM), plusieurs collectivités locales dont la Communauté d’agglomération du Sud (CCSud) et la commune de Mamoudzou, ainsi que des acteurs économiques et professionnels tels que la Société immobilière de Mayotte (SIM), Action Logement, des architectes et des représentants d’organisations professionnelles comme le MEDEF et la CAPAM. Une institution n’apparaissait toutefois pas dans le programme de cette série de rencontres : le Département-Région de Mayotte.

Interrogé sur ce point, le président de l’Assemblé de Mayotte, Ben Issa Ousseni, indique ne pas avoir été informé de cette visite. Il ajoute que le Département n’a pas été associé à la séquence de rencontres et s’interroge, de manière plus générale, sur la place parfois jugée moins centrale de l’institution dans les discussions relatives au logement social sur le territoire. Sans en tirer d’interprétation définitive, cet échange met en lumière la manière dont les politiques du logement à Mayotte se construisent à partir d’une architecture institutionnelle éclatée, où la répartition des rôles entre acteurs publics et opérateurs spécialisés ne suit pas toujours un schéma unifié.

Dans ce contexte, la question du logement social à Mayotte ne se réduit ni à un enjeu de financement ni à une question de production. Elle renvoie surtout à la manière dont s’articule, concrètement, une action publique fragmentée entre de multiples institutions, et à sa capacité réelle à produire une stratégie commune pour l’intérêt général. 

Mathilde Hangard

L’article À Mayotte, la crise du logement social dépasse la seule question des crédits publics est apparu en premier sur Le Journal De Mayotte.

Ces chiffres restent à ce stade des estimations. En effet, s’ils semblent confirmés pour La Réunion et la Guyane, ils ne sont pas encore officiels pour Mayotte, où ils pourraient même s’avérer inférieurs aux annonces actuelles.

Dans des territoires où la pression démographique est forte et les besoins en logements sociaux structurellement élevés, cette trajectoire budgétaire suscite d’importantes inquiétudes. L’USH dénonce une baisse qui intervient dans un contexte déjà marqué par une contraction des moyens alloués au logement social, avec une diminution de « moins 20 % » des autorisations d’engagement « sur les deux dernières lois de finances », rapporte-t-elle.

Une tension structurelle sur le logement social dans les Outre-mer

Les Outre-mer concentrent une part importante des difficultés d’accès au logement social en France. Selon les données relayées par l’USH, environ 104.000 demandes de logements sociaux ont été recensées en 2025 dans l’ensemble des territoires ultramarins. Par ailleurs, près de 64 % de la population serait éligible au logement social, ce qui illustre l’ampleur des besoins.

Cette situation résulte d’un ensemble de facteurs structurels : croissance démographique plus rapide que dans l’Hexagone, urbanisation accélérée, contraintes foncières importantes, coûts de construction élevés, et forte proportion d’habitat précaire dans certains territoires.

Une baisse budgétaire aux effets potentiellement en cascade

Dans ce contexte, la réduction annoncée des crédits de la LBU est perçue par les acteurs du logement comme un signal préoccupant. Selon l’USH, cette baisse pourrait entraîner un ralentissement significatif de la production de logements sociaux, avec des conséquences directes sur les opérations en cours et à venir.

Dans les faits, plusieurs types d’effets sont redoutés. D’abord, le report ou l’abandon de projets déjà engagés, y compris des opérations prêtes à démarrer. Ensuite, une diminution du nombre de nouvelles constructions, alors même que la demande continue de croître. Enfin, un ralentissement des programmes de réhabilitation, pourtant essentiels dans des territoires où une partie du parc immobilier est vieillissante ou dégradée.

Cette situation pourrait également allonger les délais d’attente pour les ménages demandeurs de logements sociaux, déjà particulièrement longs dans plusieurs territoires ultramarins. À terme, cela risque d’aggraver les situations de mal-logement, voire de renforcer le recours à des solutions d’habitat informel.

Un impact économique qui dépasse le seul secteur du logement

Au-delà des conséquences sociales, la baisse des crédits de la LBU pourrait également avoir des effets économiques significatifs. Le secteur du bâtiment et des travaux publics (BTP) est en effet fortement dépendant de la commande publique dans les Outre-mer. La construction de logements sociaux constitue une part importante de l’activité de nombreuses entreprises locales. Une réduction des investissements pourrait donc entraîner un ralentissement de l’activité, avec des répercussions sur l’emploi, l’artisanat et l’ensemble de la chaîne économique liée au bâtiment.

Dans des économies insulaires souvent fragiles et dépendantes de la dépense publique, ce type de contraction budgétaire peut avoir un effet multiplicateur négatif. Plusieurs acteurs du secteur redoutent ainsi un effet domino : moins de projets, moins d’activité, moins d’emplois, donc une fragilisation accrue du tissu économique local.

Mayotte en première ligne 

Mayotte apparaît comme l’un des territoires les plus sensibles à cette évolution budgétaire. Si une enveloppe de 46 millions d’euros au titre de la LBU pour 2026 est évoquée, cette donnée n’est pas encore officielle. Le montant pourrait même être très nettement inférieur.

Pourtant, cette dotation s’inscrit dans une réalité sociale et économique particulièrement difficile, seize mois après le passage du cyclone Chido. Le 101e département fait face à une croissance démographique rapide, estimée entre +2,5 % et +3 % par an ces dernières années, contre environ +0,3 % à +0,4 % en Hexagone. Cette dynamique, portée à la fois par un taux de natalité élevé et des mobilités de population, exerce une pression continue sur le marché du logement. Même dans le parc privé, elle contribue également à la hausse du prix des loyers, dans un contexte où l’offre reste largement insuffisante pour répondre à la demande. 

Par ailleurs, une part importante de la population vit encore dans des conditions d’habitat précaire, voire informel. Sur l’île, plusieurs dizaines de milliers de logements sont considérés comme de l’habitat de fortune, avec 22.369 habitats précaires recensés (Sénat, étude d’impact, 2024). Dans certaines communes comme Mamoudzou ou Koungou, près de 40 % des logements relèvent de formes d’habitat informel (Sénat, 2024). Plus largement, 60 % des logements ne disposent pas de tout le confort de base (Préfecture de Mayotte, appel à projets RHI, 2023).

Cette situation intervient au moment où l’État a lancé des opérations de lutte contre la délinquance et l’habitat illégal sur l’île, logées sous l’appellation « Kingia », dont les actions visent notamment à démanteler des habitats informels et à expulser certains occupants. Or, la baisse des financements de la LBU pourrait freiner la construction de nouveaux logements, alors même que les besoins restent particulièrement élevés, et raviver la question du relogement durable des populations concernées par les opérations de résorption de l’habitat illégal.

« Le logement ne peut pas être la variable d’ajustement »

Des acteurs alertent également sur une pression croissante dans un secteur déjà fragilisé par des contraintes structurelles. « Dans des territoires où le logement social est un pilier de la cohésion sociale et du développement économique, cette baisse des crédits fait peser un poids supplémentaire sur l’activité des organismes HLM », souligne l’Union sociale pour l’habitat, rappelant que de « nombreux freins spécifiques à ces territoires affectent déjà lourdement le secteur ». 

Les difficultés sont bien connues : coûts de construction plus élevés qu’en Hexagone, dépendance aux importations de matériaux, délais administratifs rallongés et tension foncière dans des territoires densément occupés… Autant de facteurs qui ralentissent déjà la production de logements sociaux, alors que de nombreux projets sont en attente de financement ou prêts à démarrer.

La présidente de l’USH, Emmanuelle Cosse, estime que « le logement ne peut pas être la variable d’ajustement : il est au cœur de la cohésion sociale, dans les Outre-mer comme partout ailleurs ». Elle ajoute que « la LBU constitue un levier essentiel du financement du logement locatif social en Outre-mer et doit en rester le socle », alertant sur une baisse qui pourrait « bloquer des projets sur le point d’être lancés », dans un contexte où « le Gouvernement annonce un plan de relance du logement ». 

*d’après les données de l’INSEE, la population de Mayotte est passée d’environ 250.000 habitants en 2016 à près de 329.000 en 2025, soit une progression d’environ 90.000 personnes en dix ans, portée principalement par un excédent naturel des naissances sur les décès.

Mathilde Hangard

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