Bonne continuation à lui.

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Il plonge donc dans le grand bain des désordres fonciers de Mayotte, où les régularisations sont récentes grâce aux actions différenciées de l’EPFAM (Établissement Public Foncier et d’Aménagement de Mayotte) et de la Commission d’urgence foncière (CUF).

Créé il y a à peine 10 ans, mais doté de moyens tardifs, l’EPFAM aura permis de nombreuses réalisations, parfois dans la douleur en raison des nombreuses indivisions qui règnent dans les propriétés foncières à Mayotte. Il aura permis de lancer les démarches pour la localisation du 2^ème hôpital à Tsingoni qui impliquait de gros surcoûts notamment en terrassement, de sécuriser le foncier de la 3^ème retenue collinaire, de la ZAC de Tsararano, avec 2.600 logements et des équipements à la clé, de la Cité judiciaire à Kawéni en lieu et place de l’annexe de la DEAL, du lycée des Métiers du bâtiments, etc.

Chido aura fait monter les enchères, il faut réparer et construire. L’ordonnance du 26 mai 2025 d’application de la loi « Urgence pour Mayotte » définit les prérogatives du nouvel établissement public. En plus des aménagements et des constructions relevant de sa compétence, il veillera à la livraison de tous les ouvrages et à la réalisation de toutes les opérations d’aménagement, conduites par des acteurs publics et privés, nécessaires à la reconstruction, et pourra se substituer en cas de défaillance d’un maître d’ouvrage. Déboire récurent à l’origine des échecs de programmes à Mayotte.

Le conseil d’administration associera en nombre égal des représentants des collectivités territoriales de Mayotte et des représentants de l’État, et sera présidé par le président du conseil départemental. Un comité d’orientation sera également établi.

Anne Perzo-Lafond

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La seconde tranche des travaux a commencé malgré les retards causés par Chido

Même si le passage de Chido n’a pas facilité l’avancement des travaux de la ZAC de Doujani, la seconde tranche a commencé et se poursuit en dépit d’un réajustement budgétaire passant de 70 millions d’euros à 120 millions d’euros, comme nous l’a indiqué Yves-Michel Daunar le directeur de l’EPFAM (Établissement public foncier et d’aménagement de Mayotte). « Chido a provoqué de nombreux impacts sur le site…Les maisons réservées au relogement des personnes ont été occupées un certain temps par des habitants du quartier afin qu’ils puissent se mettre à l’abri… même si les travaux ont pris du retard, pour nous l’essentiel c’est qu’ils aient pu se mettre en sécurité ».

La seconde tranche des travaux va donc faire sortir de terre pas moins de 110 logements qui seront réservés à la SIM et l’Alma. « Nous avons pu libérer du terrain, de l’emprise, et reloger les personnes. Actuellement nous avons 36 logements de 6 à 8 personnes qui sont dédiés à cela. Par la suite la parcelle où ils se situent sera une zone d’activités avec d’autres logements », poursuit Yves-Michel Daunar.

Aussi même si l’évolution des travaux reste encore peu visible cela avance assure le directeur de l’EPFAM. « Il y a plusieurs tranches de travaux en ce moment dont notamment le tirage des réseaux pour l’eau potable…et d’ici la fin de l’année les travaux de la passerelle devraient commencer permettant ainsi de franchir la rivière et d’accéder au collège ».

La ZAC de Doujani le futur quartier connecté de Mamoudzou

Le maire de Mamoudzou, Ambdilwahedou Soumaïla, se réjouit à l’avance de la transformation du quartier de Doujani. « Les travaux avancent malgré les difficultés… mais on va trouver des solutions car notre objectif est de faire de Doujani le premier quartier connecté de Mamoudzou après celui des Hauts Vallons. Nous devons changer l’image de ce quartier afin qu’il devienne une vitrine de Mamoudzou ».

En effet le nord de la commune étant saturé, il s’agit maintenant d’aménager le sud en offrant un écosystème favorable à l’activité économique où près de 10.000 m2 seront consacrés aux commerces et à des bureaux permettant ainsi de développer l’emploi, la formation mais aussi l’insertion. Le projet d’aménagement propose également de faire de l’agroforesterie ou encore de « renaturer » la rivière.

Les autres chantiers de la commune

Le maire de Mamoudzou a ainsi mis sa casquette de chantier ce mardi et aura sans doute l’occasion de la remettre à de nombreuses reprises puisque les chantiers au sein de sa commune ne manquent pas. « Nous avons validé avec les différents partenaires le sujet de l’aménagement du front de mer de Mamoudzou… et il a été acté que la Ville sera l’animateur principal », nous a dit Ambdilwahedou Soumaïla.

Il est aussi question du front de mer de M’tsapéré avec un futur palais des congrès et un collège d’excellence. Tsoundzou 2 devrait aussi bénéficier d’une ZAC et des complexes sportifs devraient également voir le jour vers le baobab ainsi qu’à Passamaïnty. « Notre objectif est de transformer le territoire et de l’équilibrer entre le Nord et le sud. Mayotte a besoin d’être développée sur un territoire où chacun aura sa place », ajoute le maire de Mamoudzou.

B.J.

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En s’appuyant sur un jumeau numérique partagé et actualisé, l’EPFAM favorise une lecture commune des projets à l’échelle du territoire, renforce la transparence des processus et encourage la concertation avec les élus, les partenaires et les citoyens. Ce nouveau partenariat vise à consolider les acquis et élargir les usages de la maquette 3D auprès de l’ensemble des acteurs du territoire.

Au-delà de l’EPFAM et de Bionatics, ce projet s’inscrit dans une dynamique de coopération entre les collectivités locales, les services de l’État, les opérateurs d’aménagement et les acteurs économiques. Tous partagent une même ambition : construire un futur plus durable, plus lisible et plus concerté pour Mayotte.

« Ce partenariat marque une étape clé dans notre ambition commune d’accompagner la transformation de Mayotte avec des outils numériques performants, ancrés dans les réalités du terrain », souligne Stéphane Gourgout, Vice-Président et co-fondateur de Bionatics. « Grâce à l’implication de l’EPFAM, le jumeau numérique devient un levier concret de coordination, d’efficacité et de résilience pour tous les acteurs du développement territorial ».

Pour Yves-Michel DAUNAR, Directeur général de l’EPFAM, « Les solutions proposées par Bionatics nous permettent de construire une vision cohérente et partagée des projets à l’échelle du territoire. Elles facilitent la concertation avec les habitants, renforcent le dialogue avec les élus et les partenaires locaux, et soutiennent notre ambition de faire de l’EPFAM un acteur moteur de l’innovation territoriale à Mayotte ».

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Une première cession pour un équipement scolaire stratégique

Ce collège, nommé provisoirement « Centre-Est », sera implanté sur une parcelle de 16 815 m². Il pourra accueillir jusqu’à 900 élèves. Le coût de construction est estimé à 25 millions d’euros, avec des travaux prévus sur 25 mois. D’après l’EPFAM, cette première vente « ouvre la voie aux premières commercialisations sur la ZAC, avec environ 15 % des lots déjà programmés. »

Un aménagement d’envergure pour le territoire

Lancé en 2017 par la commune de Dembéni, la CADEMA et l’EPFAM, le projet d’ÉcoQuartier vise à relier les villages de Tsararano et Dembéni par l’urbanisation de 45 hectares. Les premiers travaux ont débuté en septembre 2024 dans le secteur de Tsararano. La deuxième phase, prévue en 2025, prolongera les aménagements jusqu’à l’entrée de la rue Louis le Pensec à Dembéni.

L’EPFAM précise : « Le programme global prévoit la construction de 2 690 logements, dont près de 1 500 à livrer d’ici 2027, ainsi que 8 000 m² de commerces, 6 000 m² de bureaux et 13 000 m² d’équipements publics. »

Le financement global de l’opération s’élève à 112 millions d’euros, pris en charge par l’État, le Département, l’Union européenne et les cessions foncières. Le projet bénéficie également du label « Territoires engagés pour le logement » et d’un soutien de 8 millions d’euros.

Mathilde Hangard

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Comme l’EPFAM, il sera chargé des aménagements et des constructions en veillant à la réalisation de l’ensemble des opérations d’aménagement conduites par des acteurs publics et privés nécessaires à la reconstruction, et comme l’indique l’ordonnance, il jouera le rôle de coordonnateur, mais surtout, pourra se substituer à un maître d’ouvrage en cas de défaillance de celui-ci, un des principaux freins à la construction à Mayotte.

Les élus du territoire seront « étroitement » associés, puisqu’ils seront à parité avec les représentants de l’Etat au conseil d’administration, qui sera présidé par le président du Conseil départemental. Un comité d’orientation sera mis en place pour « contribuer à la stratégie de l’établissement et associer plus largement les parties prenantes à la reconstruction ».

Pour autant, l’ordonnance précise que « en cas de partage égal des voix » , une « voix prépondérante »  revient au premier vice-président du Conseil d’administration, qui est un représentant de l’État.

Cette ordonnance sera complétée par un décret fixant les statuts de l’établissement, « qui sera présenté prochainement » et permettra de rendre l’établissement pleinement opérationnel.

« Avant l’automne »

La 2^ème ordonnance était présentée par la ministre auprès du ministre de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation, chargée du Logement, sur les diverses mesures d’adaptations et de dérogations temporaires aux règles de construction à Mayotte, afin de pouvoir aller plus vite. Elle correspond à l’article 5 de la loi.

Parmi les assouplissements prévus pour durer jusqu’en 2027, figurent notamment la possibilité de ne pas respecter des obligations sur certains équipements comme ceux des « réseaux de communication électroniques d’ancienne génération », ou en « gaines techniques pour la réception des services gratuits de la télévision », etc., ou des exemptions d’obligation d’espaces de stationnement sécurisés pour les vélos et celle de respecter certaines normes acoustiques pour les établissements scolaires.

« Ces dérogations sont strictement encadrées dans le temps et dans leur portée afin de garantir la sécurité, la salubrité et la dignité des conditions de vie, tout en tenant compte des contraintes propres au territoire de Mayotte et de l’urgence à reconstruire », indique le compte rendu du Conseil des ministres. Elles visent à simplifier les démarches et réduire les coûts des opérations de reconstruction.

Pour la ministre du Logement, Valérie Létard, il s’agit « d’accélérer la production de logements » : « L’allègement de certaines normes de façon temporaire va utilement y contribuer ». Et annonce un établissement public de reconstruction opérationnel avant l’automne, « comme nous nous y étions engagés auprès du Parlement et des Mahorais ».

A.P-L.

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Déclaration avant le 15 mai : éviter les pénalités

Les agriculteurs de Mayotte doivent déposer leur déclaration de surfaces avant le 15 mai 2025, sans pénalité. Cette démarche est essentielle pour bénéficier des aides de la Politique Agricole Commune (PAC) 2025, qui seront attribuées via le système TELEPAC. À partir du 16 mai et jusqu’au 10 juin 2025, toute déclaration soumise en retard sera pénalisée à hauteur de 1 % par jour ouvré. Il est crucial de soumettre les demandes dans les délais impartis pour éviter des pertes financières importantes.

Points d’accueil et aide à la déclaration

Pour faciliter cette démarche, plusieurs points d’accueil sont mis à disposition des agriculteurs. Ceux qui sont adhérents au GDS peuvent se rendre sur le site de Coconi, tandis que la CAPAM propose trois centres d’accueil dans différents sites de l’île. De plus, la DAAF offre une assistance aux agriculteurs n’ayant jamais effectué de déclaration de surfaces, en particulier ceux ayant un relevé parcellaire de l’Établissement Public Foncier et d’Aménagement de Mayotte (EPFAM). Tous ces services sont disponibles pendant les jours ouvrés, avec des horaires spécifiques pour chaque structure.

L’ensemble des demandes d’aides PAC doit être effectué exclusivement via le portail TELEPAC. Il est donc impératif pour les agriculteurs de Mayotte de se conformer aux procédures et de respecter les délais afin d’assurer le bon déroulement de leur dossier pour la campagne 2025.

Mathilde Hangard

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Une transformation notamment liée à la (mauvaise) publicité autour de l’Etablissement foncier mahorais accusé de vouloir exproprier pour construire des infrastructures sur le territoire. Comme nous l’avions souligné, c’est pourtant l‘EPFAM qui a permis de faire avancer certains dossiers de libération de foncier comme  le 2^ème hôpital à Tsingoni, la 3^ème retenue collinaire, les logements de la ZAC de Tsararano, la cité judiciaire de Kawéni, le Lycée des Métiers du Bâtiment, etc.

D’ailleurs, dans un courrier adressé au ministre des Outre-mer Manuel Valls, le sénateur Omar Oili s’étonne de l’absence de concertation de cette mue. Même s’il ne s’agit que d’une fiche de poste, les missions détaillées auraient mérité une concertation selon le parlementaire : « je constate donc que l’État assume pleinement cette gouvernance de reconduction de Mayotte, mettant à l’écart les élus, en contradiction avec les engagements pris devant la représentation nationale. »

Un risque « d’échec » selon lui avec la création de ce second établissement foncier sans débat préalable avec les acteurs du territoire. Saïd Omar Oili, réclame toujours un tableau d’évaluation mensuelle des travaux à mener.

Gouvernance partenariale

Car l’EP2R devra mener les opérations liées à la reconstruction et coordonner et financer d’autres maîtres d’ouvrages. Cet établissement continuera également à exercer les missions de l’Etablissement public foncier et d’aménagement de Mayotte (EPFAM) et reprendra l’ensemble de ses moyens, de son personnel, de ses droits et de ses obligations. « A terme, l’EP2R nouvellement crée absorbera l’EPFAM », indique l’avis de recrutement.

Il conserve l’aménagement, le renouvellement et le développement durable du territoire de Mayotte et la livraison de l’ensemble des ouvrages ainsi que la réalisation de l’ensemble des opérations d’aménagement conduites par des acteurs publics et privés nécessaires à la reconstruction et à la refondation de Mayotte. Tout comme l’EPFAM.

Recherche active de financements, coordination des maitres d’ouvrage, financement de tout ou partie des coûts des ouvrages, réalisation d’opérations foncières et immobilières, de contrats de concession et de cession pour l’aménagement et la mise en valeur agricole des terres domaniales… autant de missions du successeur d’Yves-Michel Daunar, l’actuel directeur général de l’EPFAM.

La gouvernance de l’EP2R est malgré tout annoncée comme « largement partenariale » pour associer l’ensemble des partenaires publics du projet (Etat, collectivités, parlementaires), ainsi que les structures et organismes impliqués dans la vie économique et sociale de Mayotte et sa reconstruction (Comité de l’eau et de la biodiversité de Mayotte, commission d’urgence foncière de Mayotte et du Conseil économique, social et environnemental de Mayotte, acteurs des mondes économiques, agricoles et sociaux de Mayotte…).

A.P-L.

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Une procédure qui vise donc à exproprier moyennant indemnisation, pour que puissent être menées les opérations conduites par l’établissement public créé par la loi d’urgence pour Mayotte, concernant « les infrastructures essentielles pour le développement, le désenclavement et le bon fonctionnement des services publics de Mayotte ainsi qu’aux opérations de construction de logement ».

Un signe qu’en matière de foncier à Mayotte, il faut encore éclaircir le terrain. Les similitudes avec la Corse sur les indivisions successorales non réglées avaient été soulignées, et la Commission d’Urgence Foncière (CUF) créée pour les démêler. Plusieurs héritiers se retrouvent propriétaires d’un même bien, accroissant la difficulté d’obtenir un consensus sur la vente ou sur le prix.

Faute de titrement, le bâton de la DUP

Plusieurs textes nationaux ont tenté d’améliorer la visibilité dans ce domaine. La loi Letchimy du 27 décembre 2018, casse la logique d’unanimité des héritiers, puisque pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, il suffit que 51% d’entre eux soient d’accord pour que la vente soit effective. On a tous à l’esprit le blocage de la 3^ème retenue collinaire d’Ouroveni qui aurait permis d’accroitre les réserves d’eau à Mayotte, mais dont le foncier a fait l’objet de spéculation et d’annonces avortées, retardant la réalisation du projet. Ou les blocages dans la commune de Chiconi où les deux tiers du foncier relèvent de seulement deux titres de propriété, multipliant les indivisions.

Mais les difficultés n’étaient pas levées pour autant, avaient souligné les notaires, notamment en raison de l’obligation qui leur est faite d’informer l’ensemble des héritiers de la décision de la moitié d’entre eux.

Autre évolution, la prescription acquisitive avec rétroactivité avait été adoptée, qui permet de se voir attribuer un titre lors d’une occupation paisible d’un terrain depuis 30 ans ou dans certains cas, depuis 10 ans. L’identification des propriétaires d’un bien et sa titrisation sont donc en marche depuis quelques années, mais à un rythme insuffisant, nous avait fait remarquer Berteline Monteil, ancienne présidente de la CUF. La structure avait mis du temps à être opérationnelle, et son passage en GIP ne s’est pas accompagnée d’un apport de moyens humains.

A Mayotte, près de la moitié du foncier appartient au conseil départemental qui a donc son rôle à jouer dans la facilitation des aménagements. Mais la sous-dotation en infrastructures publiques persiste, incitant l’Établissement Public Foncier et d’Aménagement de Mayotte (EPFAM) à manier le bâton de la DUP, (Déclaration d’Utilité Publique), une expropriation moyennant une indemnisation que les propriétaires concernés jugent insuffisante. Ils sont nombreux à vouloir faire la culbute, et en utilisant parfois des méthodes hors des clous. C’est le cas d’une ancienne élue qui a renégocié avec la mairie dont elle était proche, les modalités de la vente d’un terrain survenue quelques années plus tôt, la municipalité ayant dû lui recéder le bien, avant de le lui racheter au prix fort alors qu’une construction de logement venait d’être décidée !

Une « CUF mobile »

En maniant la DUP pour accélérer le processus, l’EPFAM n’a donc pas toujours bonne presse auprès de la population. Pourtant, c’est à lui qu’on doit la finalisation du foncier pour le 2^ème hôpital à Tsingoni, pour la 3^ème retenue collinaire, des logements de la ZAC de Tsararano, de la cité judiciaire de Kawéni, du Lycée des Métiers du Bâtiment, etc.

L’article 20 du projet de loi qui réintroduit la facilitation de libération du foncier fait écho à la prise de parole de Manuel Valls que nous avions rapportée en janvier dernier, « la maitrise foncière est indispensable à la reconstruction du territoire. Or le désordre foncier bloque les opérations à mener sur le département », avant de rajouter, « je comprends la portée affective du sujet, et j’essaie de dépassionner le débat. »

Affective et financière, certains propriétaires étant peu pressés d’être identifiés, avec à la clé, les taxes foncières à payer.

La députée Anchya Bamana se saisit donc immédiatement du sujet, en tentant d’anticiper : « Je demande au gouvernement de mettre les moyens à la CUF pour permettre aux mahorais d’avoir leurs titres fonciers ». L’enjeu c’est d’identifier vite pour éviter l’expropriation, quitte à payer son dû à l’Etat : « Ainsi, toute personne qui aura son titre foncier sera libre de vendre à qui de droit pour la construction des projets du département. Par ailleurs, les collectivités pourront prélever l’impôt foncier et élargir leur assiette fiscale sur toutes les propriétés ainsi identifiées », écrit-elle au ministre des Outre-mer. Entre la taxe foncière à acquitter, et l’espoir de revendre aux prix du marché, le calcul semble fait.

Les communes vont sortir gagnantes, avec des recettes supplémentaires et des infrastructures, sanitaires, scolaires, etc., sur leur territoire. « Cela leur permettra aussi de baisser les taux d’imposition votés en vue d’une justice fiscale auprès des contribuables », souligne la députée.

Mais pour accélérer le process, la CUF demande de mettre les moyens, rapportait le directeur par interim à la députée mahoraise. Qui demande donc à Manuel Valls d’y faire droit, notamment dans la dotation d’un véhicule itinérant : « un bureau mobile permettant à la CUF d’aller au plus près de la population ». Un investissement de 210.000 euros pour tenir des permanences mensuelles dans chaque commune du département. » A commencer par Chiconi ?

Anne Perzo-Lafond

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